У каждого дома два класса
Официальной классификации жилья в России не существует. Ни один закон не определяет, что такое «бизнес», «премиум» или «элитная вилла» — эти слова в объявлениях пишет продавец, и проверять их он не обязан. Единственная недвижимость с государственной классификацией — гостиницы.
Поэтому в своей практике я присваиваю каждому объекту два класса. Первый — по фасаду: его видно с дороги, и его умеет считать весь рынок. Второй — по документам: его видно только из выписок, и на Южном берегу именно он определяет цену.
Официальной классификации жилья в России не существует. Ни один закон не определяет, что такое «бизнес», «премиум» или «элитная вилла» — эти слова в объявлениях пишет продавец, и проверять их он не обязан. Единственная недвижимость с государственной классификацией — гостиницы.
Поэтому в своей практике я присваиваю каждому объекту два класса. Первый — по фасаду: его видно с дороги, и его умеет считать весь рынок. Второй — по документам: его видно только из выписок, и на Южном берегу именно он определяет цену.
Класс по фасаду
Девять критериев, по которым рынок отличает классы: проект (типовой или авторский), площади дома и участка, локация, инженерия, приватность, территория, сервис, ликвидность.
Для побережья я добавляю три собственных:
Класс по документам
Четыре ступени.
Как классы складываются в цену
Справедливая цена = цена класса по фасаду × коэффициент класса по документам.
A — 1,0. B — 0,8–0,9. C — 0,55–0,7. D — не считается.
Коридор внутри вилки определяется стоимостью и сроком устранения дефектов. Каждый документ, который продавец приводит в порядок, — его аргумент к цене. Каждый неприведённый — ваш.
Что это меняет для вас
Заключение по объекту, которое вы получаете от меня, всегда содержит оба класса и расчёт справедливой цены по этой методике. Вывод формулируется одним из трёх способов: покупать, покупать при снижении цены на конкретную сумму, не покупать.
Мой гонорар фиксирован и не зависит ни от продавца, ни от подрядчика, ни от того, состоится ли сделка. Поэтому третий вывод я пишу так же спокойно, как первый.
Начало работы — разговор на 20 - 30 минут: задача, бюджет, локации. По результату я скажу, берусь или нет, и почему.
Девять критериев, по которым рынок отличает классы: проект (типовой или авторский), площади дома и участка, локация, инженерия, приватность, территория, сервис, ликвидность.
Для побережья я добавляю три собственных:
- Вид — самостоятельный фактор класса, если он защищён юридически: перед участком не появится стройка.
- Автономность — накопители воды, резервное питание, документированная скважина. Дом, в котором вечером не работает душ, не может называться премиальным, чем бы ни был отделан.
- Территория — взрослый южный сад прибавляет к цене до пятой части и не воспроизводится быстро ни за какие деньги.
Класс по документам
Четыре ступени.
- Класс A — чистый. Площадь и этажность совпадают с ЕГРН. Межевание проведено. Вид разрешённого использования соответствует фактическому. История переходов прав прозрачна. Объект и собственники не значатся в перечнях изъятия и судебных спорах. Вода и септик документированы. Такой объект стоит полной рыночной цены. На Южном берегу таких — меньшинство.
- Класс B — исправимый. Небольшие расхождения: неоформленная терраса, устаревший техплан, отсутствие межевания при бесспорных границах. Лечится за месяцы. Справедливый дисконт — 10–20%, либо условие договора: продавец устраняет до сделки.
- Класс C — рисковый. Существенная площадь вне реестра, самовольная реконструкция, использование не по назначению земли, разрывы в истории переходов. Здесь находится большинство объектов из «элитных» объявлений. Дисконт — 30–45%, сделка — только после начала легализации силами продавца.
- Класс D — токсичный. Перечни изъятия, решение о сносе, спор о правах. У таких объектов нет цены, потому что нет предмета сделки. Класс D не покупают со скидкой — его не покупают.
Как классы складываются в цену
Справедливая цена = цена класса по фасаду × коэффициент класса по документам.
A — 1,0. B — 0,8–0,9. C — 0,55–0,7. D — не считается.
Коридор внутри вилки определяется стоимостью и сроком устранения дефектов. Каждый документ, который продавец приводит в порядок, — его аргумент к цене. Каждый неприведённый — ваш.
Что это меняет для вас
Заключение по объекту, которое вы получаете от меня, всегда содержит оба класса и расчёт справедливой цены по этой методике. Вывод формулируется одним из трёх способов: покупать, покупать при снижении цены на конкретную сумму, не покупать.
Мой гонорар фиксирован и не зависит ни от продавца, ни от подрядчика, ни от того, состоится ли сделка. Поэтому третий вывод я пишу так же спокойно, как первый.
Начало работы — разговор на 20 - 30 минут: задача, бюджет, локации. По результату я скажу, берусь или нет, и почему.