Калькулятор справедливой цены домовладения — Дела ландшафтные | NataliGardensCrimea

Дела ландшафтные · методика двойного класса

Калькулятор справедливой цены домовладения

Декомпозиция: земля + дом + территория, умноженные на класс по документам. Все базовые ставки и коэффициенты редактируются — рынок движется, инструмент остаётся. Крым и Сочи, август 2026.

1 · Земля: локация и участок

На видовых объектах ЮБК и Сочи земля — 50–70% честной цены. Базовая ставка сотки подставляется по локации, её можно поправить руками под конкретное место.

Рыночные якоря 2026 — для сверки ставки сотки
Средняя сотка по Крыму — ~490–512 тыс. ₽ (+37,4% г/г); ЮБК растёт медленнее (+9,9% г/г), но в абсолюте это +240 тыс./сотка. Ялта: средняя по объявлениям ~3,03 млн, «голая» земля 1–2,5 млн, порог входа в престижных районах 2–2,5 млн/сотка; Гаспра/Кореиз/Ливадия ИЖС с коммуникациями 0,83–2,5 млн; Гурзуф 1,5–2,4 млн; Алушта 0,5–2 млн (видовой лот Семидворья, 190 м от моря — 1,7 млн); пояс Алушта—Судак 0,3–0,5 млн; Судак ~0,69 млн. Разброс цен по полуострову — до 50 раз, ЮБК сопоставим с элитной землёй Сочи. Прогноз на 12–18 месяцев: +10–20% годовых. Внимание: это цены объявлений; статистика реальных сделок публикуется с лагом 1–2 месяца.

2 · Инженерия и автономность

Курортный критерий класса, которого нет в Москве: дом, в котором вечером не работает душ, не может называться премиальным. Применяется к стоимости земли.

По рынку 2026 полный пакет коммуникаций (газ, вода, свет, канализация) даёт +20–30% к цене сотки против «голой» земли — здесь это разложено по системам.

3 · Дом

Считается только площадь по ЕГРН. Незарегистрированные метры — не актив, а риск, он учитывается классом документов ниже.

4 · Территория

Взрослый южный сад прибавляет к цене до пятой части и не воспроизводится быстро ни за какие деньги. Запущенная территория — наоборот, CAPEX покупателя.

5 · Класс по документам

Справедливая цена = фасадная цена × коэффициент класса. A — 1,0 · B — 0,8–0,9 · C — 0,55–0,7 · D — не считается. Отметьте, что нашли в выписках и на кадастровой карте — класс определится сам (можно поправить вручную).

A Чистый: полная рыночная цена. На ЮБК таких — меньшинство.

6 · Объявление и рынок

Поведенческие сигналы: 8 из 10 элитных домов выставлены с завышенной ценой, экспозиция дольше 9–12 месяцев без снижения — диагноз.

Расчёт справедливой цены

Земля—
Дом (по ЕГРН)—
Территория—
Фасадная цена—
Класс по документам—
Справедливая цена
—
—
—

Методика: справедливая цена = (земля + дом + территория) × коэффициент класса по документам. Земля — только ИЖС: базовая ставка локации × коэффициенты ВРИ, линии моря, вида, уклона, доступа, окружения, автономности. Дом — по площади ЕГРН и себестоимости воспроизводства с износом и качеством отделки. Базовые ставки калиброваны по аналитике земельного рынка ЮБК 2026 (Restate, АиФ Крым, ruinformer; цены объявлений — статистика реальных сделок выходит с лагом 1–2 месяца). Инструмент даёт консервативную камеральную оценку по открытым данным; коридор уточняется выездом и выписками. Не является отчётом об оценке по ФЗ-135. · NataliGardensCrimea · Дела ландшафтные