{{published}}
{{title}}
{{text}}
Проверка объекта · Южный берег Крыма
Проверка дома перед покупкой в Крыму
Вы нашли дом. Осталось выяснить, что именно вы покупаете. За пять рабочих дней — письменное заключение: класс объекта по документам, справедливая цена по ЕГРН вместо цены из объявления, риски участка и склона, письменное предложение продавцу от вашей цифры.
75 000 ₽пять рабочих днейодин вывод: покупать, торговаться от конкретной суммы или не покупать
Заказать проверку — 75 000 ₽ Сначала бесплатный класс по документам Наталья Малиновская — юрист (25 лет адвокатской практики), поверенный по недвижимости и территории Южного берега Крыма, ландшафтный архитектор.
Почему объявление — не документ
На побережье вам покажут всё
Вид, бассейн, лестницу к морю, «документы в порядке». Не покажут только выписку, из которой следует, что лестница стоит на чужой земле, что второй этаж по документам не существует, а участок в реестре на треть меньше, чем в объявлении.
Это не редкость, а норма рынка. В Алуште банки одобряют шесть процентов частных домов и ни одного участка из пятидесяти одного — потому что факт не совпадает с бумагами. В реестре недостроев Крыма пять тысяч двести тридцать объектов, около четырёхсот — в Большой Ялте. Участки, купленные по украинским госактам, изымают по искам прокуратуры спустя девять лет после сделки. В девятнадцати из двадцати пяти муниципалитетов землю нельзя оформить на иностранца — включая всю Ялту и Севастополь.
Риелтору платит продавец, и он честно показывает лучшее. Юрист из Москвы проверит выписку и не выйдет на склон. Подрядчик появится, когда вы уже купили. Никто из них не отвечает за один вопрос: стоит ли покупать это вообще.
Что вы получаете
Заключение на пять страниц, которое заканчивается цифрой
Класс по документам. A — чистый, B — исправимый, C — рисковый, D — токсичный. По каждому найденному расхождению — что это значит для вас в деньгах и в годах.
Справедливая цена. Земля по ставке локации, дом по метрам из ЕГРН и износу, территория с поправкой на склон или взрослый сад. Не цена из объявления, а столько, сколько объект стоит, если с ним всё в порядке, — и столько, сколько он стоит с найденными рисками.
Участок и склон. Устойчивость, дренаж, вода, засоление, тень, ветер. Что здесь вырастет, что будет умирать три года и что придётся построить до того, как сажать: подпорные стены, дренаж, полив — расходы на миллионы, которых не видно при осмотре.
Стоимость владения. Во что обойдётся год этого дома: содержание, вода, охрана, персонал, налоги. Цифра, которая решает больше, чем цена покупки.
Вердикт и письменное предложение продавцу. Адекватная цена — брать. Торгуемая — торг аргументами. Якорная — письменное предложение от моей цифры со сроком действия. Фантазийная — наблюдать. Предложение продавцу готовлю я: продавец спорит не с вами, а с ЕГРН и сметой.
Сорок минут разговора после того, как вы прочли заключение.
Что проверяется
Семь слоёв права, четыре — земли
Право
Кадастровая карта и границы; космоснимки за десять лет — когда и что построено; водоохранная зона и береговая полоса; объявление против данных ЕГРН — метры, этажи, назначение; перечни имущества республики и судебные споры; свежая выписка; вся цепочка переходов прав, включая документы до 2014 года. Отдельно — самовольные постройки и этажи вне документов; вид разрешённого использования, при котором задуманное не построить никогда; гостевой дом, которому запрещено работать вне реестра.
Земля
Рельеф и оползневая опасность по открытым данным и осмотру; вода — источник, напор, лимит; дренаж и ливнёвка; почва и что на ней живёт. По каждому — «есть», «нет», «стоит столько-то».
Стоимость владения
Содержание дома и территории, вода, охрана, персонал, налоги — год этого объекта в рублях. И отдельно: что придётся построить до того, как здесь можно будет жить и сажать.
Как проходит проверка
Пять рабочих дней
Если продавец не даёт документы — это тоже ответ. Заключение выходит по открытым данным с оговоркой, класс ставится с учётом отказа, а сам отказ попадает в предложение продавцу как аргумент цены.
0
День заказа
Ссылка и список
Вы присылаете ссылку на объявление и оплачиваете. В тот же день получаете список документов, которые нужно запросить у продавца, — с формулировками для переписки.
От вас: переслать список продавцу или агенту.
1–4
Четыре дня
Реестр, документы, участок
Открытые данные: ЕГРН, НСПД, космоснимки, перечни, суды, история переходов. Расчёт справедливой цены. Документы продавца против факта. Участок — осмотр, если объект в Большой Ялте, Алуште или Севастополе; иначе по вашим фото и видео по моему списку кадров.
От вас: снять по списку, если выезд невозможен.
5
Пятый день
Заключение и разговор
Заключение в PDF и письменное предложение продавцу. Сорок минут разговора: что нашла, что это значит, от какой цифры торговаться.
От вас: прочитать, спросить, решить.
75 000 ₽. Почему столько
Юридическая проверка дома в Москве стоит от сорока до восьмидесяти тысяч и заканчивается словом «можно». В неё не входят склон, вода, участок и цена — и на объект никто не выезжает. Проверка у крымского юриста стоит от шести до двадцати тысяч и заканчивается там же — у выписки. Моя заканчивается документом, который возвращает деньги: письменным предложением продавцу от расчётной цены.
При доме за сорок миллионов три процента торга — миллион двести. Проверка стоит шесть сотых процента от цены дома — меньше первого процента скидки.
Оплата — сто процентов при заказе. Зачёт: если в течение шестидесяти дней вы поручаете мне подбор или сопровождение сделки, семьдесят пять тысяч засчитываются в аванс.
Я не получаю ни рубля от продавцов, агентств, подрядчиков и банков. Проверка оплачена вами — поэтому я единственный человек в этой истории, который может написать «не покупайте» и ничего при этом не потерять.
Честно
Чего я не обещаю
Что заключение будет хорошим. Оно будет точным. Из тысячи двухсот пятидесяти шести объявлений Южного берега, которые я выгрузила первого сентября, треть никто не купит — и большинство продавцов об этом не знают. Иногда самый полезный вывод стоит два слова: «не покупайте».
Что продавец согласится на мою цифру. Предложение письменное, с расчётом и сроком, — это лучшая позиция для торга, но не гарантия скидки.
Заключение — не отчёт об оценке по закону об оценочной деятельности и не заменяет нотариальную сделку. Это мнение адвоката с двадцатипятилетней практикой и ландшафтного архитектора о том, покупать ли этот дом и за сколько.
Вопросы
Можно проверить участок без дома?
Да, те же семьдесят пять тысяч: для участка земля и есть главный предмет проверки.
Объект не на Южном берегу?
Севастополь, Алушта, Судак, Феодосия — да, по открытым данным и вашим фото; на выезд договариваемся отдельно.
У меня два дома на выбор.
Два заключения — сто тридцать тысяч, срок семь рабочих дней.
Продавец говорит, что документы в порядке.
Возможно. Тогда заключение будет коротким, класс A, и вы получите расчётную цену и аргументы для торга. Это лучший из возможных результатов за семьдесят пять тысяч.
Сделку ведёт агентство — нужна ли ваша проверка?
Агентство работает на продавца или на сделку. Заключение работает на вас — и на него можно ссылаться в переговорах.
Дома ещё нет, только бюджет и локация.
Тогда это поручение на подбор: запрос, карта рынка, три проверенных объекта за три месяца, переговоры и сопровождение до регистрации права. Аванс сто тысяч рублей с зачётом, гонорар — два с половиной процента от цены покупки при сделке. Не больше четырёх поручений одновременно. Условия — в оферте.
Условия услуги
Оферта на проверку дома перед покупкой
Полный текст по разделам. Оплата услуги на этой странице означает принятие условий (акцепт оферты, ст. 438 ГК РФ).
1. Стороны и предмет
Исполнитель — Малиновская Наталья Владимировна, плательщик налога на профессиональный доход, ИНН 614312915941. Заказчик — лицо, оплатившее услугу на странице nataligardenscrimea.ru/audit. Предмет — проверка одного объекта недвижимости (дом с земельным участком или земельный участок), указанного Заказчиком ссылкой на объявление или адресом, с подготовкой письменного заключения: права на землю и дом по выпискам и сведениям реестров; участок и склон (осмотр на месте для объектов в Большой Ялте, Алуште и Севастополе, для остальных — по фото- и видеоматериалам Заказчика); инженерные сети и вода; справедливая цена по методике двойного класса; стоимость владения; вердикт и проект письменного предложения продавцу; онлайн-разговор до сорока минут по заключению.
2. Стоимость и оплата
Стоимость — 75 000 рублей, оплачивается полностью при заказе на сайте. Чек направляется на указанную почту. Если в течение 60 календарных дней после передачи заключения Заказчик заключает с Исполнителем договор на подбор и сопровождение покупки, 75 000 рублей засчитываются в аванс по этому договору.
3. Сроки и порядок
В день оплаты Исполнитель направляет Заказчику список документов для запроса у продавца. Заключение передаётся в формате PDF в срок до пяти рабочих дней с даты оплаты и получения от Заказчика ссылки на объект; срок продлевается на время ожидания документов и материалов от Заказчика. Если продавец не предоставляет документы, заключение выдаётся по открытым данным с соответствующей оговоркой. Уточняющие вопросы по заключению принимаются в течение трёх календарных дней после его передачи; по истечении этого срока услуга считается оказанной и принятой.
4. Характер заключения
Заключение носит информационно-консультационный характер, отражает документы и сведения, доступные на дату подготовки, не является отчётом об оценке в значении Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и не заменяет юридическое сопровождение сделки. Решение о сделке и её условиях принимает Заказчик. Исполнитель не получает вознаграждений от продавцов объектов, их представителей и агентств недвижимости. Исполнитель не отвечает за сведения, скрытые продавцом или отсутствующие в реестрах на дату проверки, и за достоверность материалов, представленных Заказчиком.
5. Отказ от услуги и возврат
До направления Исполнителем списка документов Заказчик вправе отказаться от услуги с возвратом оплаты в полном объёме. После начала работы возврат производится за вычетом фактически понесённых расходов и стоимости выполненной части работы (ст. 782 ГК РФ). Заказчик вправе один раз заменить объект проверки до начала работы.
6. Конфиденциальность и использование результата
Заключение передаётся Заказчику для личного использования при принятии решения о сделке. Исполнитель не раскрывает третьим лицам данные Заказчика и содержание заключения; вправе использовать обезличенные выводы без адреса объекта и данных Заказчика в публикациях. Персональные данные обрабатываются в соответствии с политикой конфиденциальности.
7. Связь и споры
Юридически значимые сообщения направляются по электронной почте: n@nataligardenscrimea.ru и адрес Заказчика, указанный при оплате. Споры разрешаются переговорами, при недостижении согласия — в суде по месту нахождения Исполнителя. К отношениям сторон применяется право Российской Федерации. Реквизиты Исполнителя — на странице Контакты.
После оплаты
Что происходит дальше
В день оплаты вы получаете чек и письмо со списком документов, которые нужно запросить у продавца, — с готовыми формулировками для переписки. Перешлите список продавцу или агенту и пришлите мне то, что придёт в ответ; если ответа нет — это тоже информация, работа идёт по открытым данным.
На пятый рабочий день — заключение в PDF и проект письменного предложения продавцу, затем сорок минут разговора: что нашла, что это значит, от какой цифры торговаться.
| | Пришлите ссылку на домОтвечу в течение рабочего дня: беру или не берусь и почему. Звонков не будет — я пишу. |
Заказать проверку
Проверка дома перед покупкой — 75 000 ₽
Оплата на сайте · пять рабочих дней · акцепт оферты оплатой · вопросы: n@nataligardenscrimea.ru
- Права на землю и дом: выписки ЕГРН и сведения НСПД, границы, обременения, зоны, самострой, история переходов.
- Участок и склон: рельеф, вода, дренаж, почва — осмотр на месте в Большой Ялте, Алуште и Севастополе, иначе по вашим фото.
- Справедливая цена по ЕГРН и стоимость владения.
- Письменное заключение с вердиктом и проект предложения продавцу.
- Сорок минут разговора по заключению.
75 000
р.